Une SCI est une forme juridique qui est essentiellement destinée aux entreprises qui réalisent des activités dans des domaines bien définis. Il s’agit entre autres de l’exploitation (mise en location, gestion…) et de l’acquisition d’un bien immobilier (construction, achat d’immeubles…). Ce type d’entreprise relativement courant regroupe plusieurs associés dont l’unique but est d’investir dans le domaine de l’immobilier. Pourquoi créer une SCI ? Le point à travers ce guide.
Au sommaire
Protéger le patrimoine personnel des associés
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une entreprise dotée d’une personnalité morale. Ce type d’entreprise est enregistrée au registre du commerce et des sociétés (RCS). De ce fait, le patrimoine des associés est séparé de celui de la société. Cela permet de limiter la responsabilité des associés en cas de dettes. En effet, une SCI détient l’ensemble des biens acquis dans le cadre de la réalisation de ses activités. Ainsi, les créanciers ont la possibilité d’engager une procédure à son encontre.
Lors de ce processus, la responsabilité des collaborateurs ne peut être engagée qu’à la limite de leur participation dans le capital social. Pour ce faire, les créanciers ne peuvent que saisir les parts sociales des associées de l’entreprise. Toutefois, il est impossible aux tiers requérants de procéder à la vente forcée de ses parts ou d’identifier le patrimoine d’un associé.
Jouir des avantages fiscaux
En matière de fiscalité, une Société Civile Immobilière est soumise au régime de l’impôt sur le revenu. Pour cela, elle n’est pas obligée d’effectuer des déclarations en son propre nom. En effet, les associés sont tenus de verser des frais d’impôts dans le cadre de la distribution de dividendes au titre de bénéfices. Ainsi, en cas de déficit, une somme inférieure ou égale à 10 700 euros peut-être annuellement déduite de leurs revenus.
Toutefois, les associés peuvent à l’unanimité opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). De ce fait, la SCI sera imposée à raison de 15 % et il faut procéder au calcul des bénéfices réalisés. En revanche, les associés sont contraints de verser des frais d’impôts lorsque les dividendes sont distribués par la SCI. À ce niveau, il y a une double imposition par la SCI et les associés.
Par ailleurs, le principal avantage de l’impôt sur les sociétés est de permettre une déduction de toutes les charges engagées.
Organiser la gestion du patrimoine
Après la création d’une SCI, l’ensemble des décisions qui relèvent de la compétence des associés tient compte des dispositions prévues dans le statut. En effet, une SCI permet aux associés de définir librement les clauses liées aux prises de décisions. Lors de ce processus, les règles de majorité et de quorum sont bien fixées afin d’éviter les blocages relatifs à la gestion du patrimoine. Pour ce faire, il faut procéder à la nomination d’un ou de plusieurs gérants. Ceux-ci seront chargés de convoquer des séances de rassemblement des associés et de fixer l’ordre du jour. Ils auront également pour tâche d’accomplir tous les actes liés à la gestion dans l’intérêt de la société. Toutefois, pour encadrer et limiter les pouvoirs des gérants, il faut mettre en place quelques dispositions statutaires. À titre d’exemple, une autorisation préalable des associés peut être instaurée en cas de souscription à un prêt.
Faciliter les opérations de transmission
Un associé peut sortir aisément d’une SCI en cédant ses parts sociales à un autre associé. Conformément aux dispositions statutaires, les cessions de parts sociales de SCI sont d’abord approuvées par l’ensemble des associés. À cet effet, les statuts peuvent prévoir quelques réaménagements.
D’un autre côté, les cessations de parts sociales peuvent être également réalisées dans le cadre de la transmission de patrimoine. Contrairement à la transmission d’un bien immobilier, les dispositions sont simples et moins coûteuses. Pour ce faire, la transmission est réalisée en plusieurs fois et de façon graduelle. Toutefois, la SCI permet d’éviter l’indivision entre les enfants en cas de décès des propriétaires. Pour cela, les décisions sont prises dans le respect des clauses établies dans les statuts. Dans cette optique, les enfants sont contraints d’abandonner la récupération des parts et d’opter pour la vente des titres. Par ailleurs, l’immeuble étant transformé en titres, des montages alléchants peuvent être réalisés en matière de transmissions.
Investir dans l’immobilier à plusieurs
Il est possible d’investir dans un bien immobilier à plusieurs grâce à la création d’une SCI. En effet, plusieurs investisseurs peuvent se regrouper et créer une société spécialisée dans la réalisation des activités liées à l’immobilier. À titre d’exemple, cette société peut acheter, construire ou louer un bien immobilier en vue de l’exploiter. Les parts sociales seront proportionnellement réparties entre les associés en fonction de l’apport de chacun d’entre eux.
De même, lorsque plusieurs personnes se regroupent au sein d’une SCI, les placements immobiliers deviennent plus rentables. Ainsi, chaque associé profite des bénéfices générés par l’exploitation des biens immobiliers acquis grâce à son investissement. En outre, à partir de cette option (réunion des capitaux), l’octroi de financements est également possible.
